1. 互联网的一些事首页
  2. 科技前沿
  3. 新鲜干货

碧桂园虚惊一场?

碧桂园虚惊一场?

出品/子弹财观

作者/荷默

编辑/蛋总

在全球股市行情普遍下跌之际,碧桂园也没能逃避大跌的命运。

港股因佛诞节休市一天后,5月10日碧桂园股价开盘再跌10个百分点,盘中市值一度跌破1000亿大关,不过在收盘时碧桂园股价略有回升,报收4.45港元/股,较上一个交易日下跌8.44%,总市值为1030亿港元。

微信图片_20220510223447.jpg

目前,资本市场对碧桂园所持的悲观态度,可能受周末一则消息所影响。5月7日,关于“碧桂园资金账户被冻结”的消息刷爆地产圈、银行圈乃至整个金融圈。

“碧桂园扛不住了?”“碧桂园出事儿了?”“碧桂园要暴雷了?”此类质疑声此起彼伏,引发众人热议。

碧桂园究竟怎么了?这次风波是“一声惊雷”还是“虚惊一场”?

1、风波始末

5月7日上午,几张“碧桂园暴雷”的微信截图流传于各大社交平台,据传有多个城市住建局给银行下发通知,要求“暂停碧桂园所有账户的资金支取”或“冻结所有碧桂园项目的监管账户”。

微信图片_20220510223450.png

(图 / 网络)

在消息广为流传的当日,人们还没看到碧桂园的澄清公告或者辟谣声明,而是先看到了碧桂园要求平台方撤稿的行为。

碧桂园品牌管理部给雪球平台下发“撤稿函”,称平台发布的《碧桂园,崩了》文章,以一张不明出处的截图,散播地方银行监管局对于“碧桂园监管账户马上冻结”的谣言,损害了碧桂园在资本品牌、消费市场的口碑与形象。并声称碧桂园目前未发生任何实质性违约行为,此截图存在哗众取宠嫌疑,申请删除处理。

微信图片_20220510223453.png

(图 / 网络)

随后,疑似福州住建局相关人士就此前的“冻结碧桂园账户”再次声明:“为保障购房人权益,经协调处理,我市碧桂园事宜已经妥善解决,现取消昨晚紧急通知,不再设置门槛。”

微信图片_20220510223455.png

(图 / 网络)

5月8日,中国证券报-中证网向碧桂园证实了这一事件,因参股的福州某项目产生客诉,福州住建局为督促该项目各股东妥善解决问题,在5月6日晚对项目公司股东临时采取了适度监管措施,并于5月7日取消了这一紧急通知,不再设置门槛。这一事件终将得以平息。

微信图片_20220510223458.png

(图 / 中国证券报-中证网)

正所谓无风不起浪,碧桂园这次被银行“冻结”资金账户并非空穴来风,而是事出有因。至少可以肯定的一点就是,碧桂园方面因未妥善处理某些问题引起地方监管部门的注意——最起码从当时给予的“全市所有碧桂园项目冻结账户”的处理方式来看,这背后的问题还挺重要的。

在短短的不到24小时内,碧桂园此次风波就迅速平息了,从中可以看到市场的舆论压力和企业应对危机时的公关处理能力。毕竟,有恒大和融创的教训在前,碧桂园再也经不起资本市场的情绪波动,想必主管单位也不愿看到又一个头部房企面临危机。

不过,有些问题解决了,并不能说明问题的不存在,更不能说明问题就没发生。

2、销售业绩腰斩

客观来看,碧桂园这次风波的源头是一个客户投诉的小问题,但竟然酿成如此轩然大波,那么在此背后,碧桂园究竟发生了什么?

说到底,还是行业发展和企业经营都没有进入到预期的轨道中,投诉被处罚只是问题的一根导火索,在处理这个问题的表现上,碧桂园不是不能及时地正面回应,或许是更担心资本市场再一次“过激反应”。

在这次风波发生前的5月4日,碧桂园发布4月的销售业绩公告表示:碧桂园及其附属公司于2022年4月实现权益合同销售金额约226.4亿元人民币,同比下跌57.14%;4月实现权益合同销售建筑面积约274万平方米,同比下跌53.87%;折合权益合同销售均价8,263元/平方米,同比下降了629元,同比降幅7.08%。

单从4月的公告数据看,说碧桂园的销售业绩“腰斩”并非危言耸听。

根据近两年月度业绩公告可见:碧桂园在2022年1-4月实现权益合同销售金额约1218.7亿元人民币,同比下降36.65%;1-4月实现权益合同销售建筑面积约1571万平方米,同比下降27.60%;折合权益合同销售均价7757元/平方米,平均下降1108元/平方米,同比下降了12.49%。

微信图片_20220510223502.jpg

若是从今年的前四个月业绩情况来看,碧桂园2022年4月销售业绩的“腰斩”并非单月的偶然情况,而是自年初开始一路下滑的“必然”。毕竟,在3月的时候碧桂园同比销售金额就已经出现了42.85%的跌幅,4月只不过将这个跌幅进一步扩大了而已。

我们将2022年前四个月和2021年同期的销售数据并列对比来看,2021年销售业绩一路高涨,2022年销售业绩一路下行,形成了一个近似“剪刀差”的走势。

微信图片_20220510223504.png

当然,碧桂园所面临的问题也是当前房地产市场同样面临的问题:一方面整体市场的不景气,需求端的预期被“打压”严重,另一方面3、4月份大范围的疫情防控,让市场失去了一定的活力。

如果这种行业发展趋势不能得到及时扭转,碧桂园及其他房企出现危机或许只是时间的问题。

3、年报光鲜的背后

事实上,碧桂园2022年4月销售业绩的腰斩,除了市场的不景气,还有2021年的有意收缩。

碧桂园2021年年报显示:2021年碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元,权益合同销售面积约6641万方,基本维持住了2020年的销售业绩水平。2021年全年实现营收5230.6亿元,同比增长13.0%;实现净利润269.3亿元,归母净利润267.97亿元。

相比于恒大的“躺平”,和融创的“佛系”,碧桂园2021年的业绩数据整体看起来还是不错。

同时截至2021年末,碧桂园账面现金还有1813亿元,和2020年基本处于持平状态;平均融资成本为5.20%,相较于2020年末下降36个基点;净借贷比率为45.4%,相比于2020年末下降了10.2个百分点。

能在2021这种整体市场急剧下行的大环境下,保持这样平稳的经营状况,甚至在某些核心财务数据指标中能优于往年,碧桂园已超出了绝大多数人的意料,实属难得。

客观来看,不否认碧桂园的业绩数据“堪称完美”,但也必须承认,这种完美或许只是碧桂园的“光鲜皮囊”,其背后的潜在问题同样值得我们去正视。

在2021年业绩报的资产负债表中,在诸多相对平稳的数据面前,碧桂园2021年“在建物业”项目资产货值下降至481.46亿元,相比于2020年的1066.96亿元直接“腰斩”,同比降幅达54.88%。

微信图片_20220510223507.png

(图 / 碧桂园2021年年报)

“在建物业”的“腰斩”意味着在这过去的一年里,只有相较于2020年一半的项目在正常推进。同时,因突然间砍掉或暂停项目的开发节奏,必定会造成未来市场的供应短缺。

对于习惯了高增长的房地产行业,在经历了2020年的减速后,转向2021年的急刹车,这也是在给2022年的业绩“埋雷”,从2022年前四个月的销售业绩来看,似乎也在印证这一问题。

一个年营收五千亿的头部房企,以盖房子和买房子为主业,如果在接下来的一年里营收突然“腰斩”,这个雇佣了十万人的地产巨头该如何正常地运转下去,资本市场又会对这个“失速”给予什么样的市值反馈?

当然,从另一个角度来看,碧桂园在建物业的“腰斩”,也意味着其迅速地收缩战线,不仅能减缓一部分项目开发的资金压力,还能解决一部分账面的资金流压力。

2021年业绩报表示:截至2021年末碧桂园可动用现金余额1813.0亿元,相比2020年的1836.23亿元,仅减少1.27%。不管是从2021年的现金流数据还是同比变化来看,碧桂园在2022初还能有这么一笔账面资金,放在任何一个头部房企中都算很不错的。

微信图片_20220510223510.png

(图 / 碧桂园2021年年报)

但细看就会发现,这1813亿元里边有343.46亿元是受限制现金,也就是不能随便支取的钱,相比2020年翻了一倍还要多。虽说数额不大,但占比也有18.94%,这个变化趋势更是值得关注。

要说有这1469.54亿元的现金流也不错,可这笔钱背后的代价却是在建物业的“腰斩”。

此外,「子弹财观」在财报中还发现一个小细节,2021年碧桂园数千亿的账面收支背后,财务收益仅有38.24亿元,相比2020年的73.44亿元,同比大跌47.92%。若是细分来看,2021年银行存款及其他利息收益有21.38亿元,相比于上年的41.02亿元净减少19.64亿元,同比跌幅达47.88%。

微信图片_20220510223513.png

(图 / 碧桂园2021年年报)

碧桂园连续两年的销售业绩、营业收入和现金流实现基本持平,利息收入按理来说也应该基本保持稳定才对,但如今这个同比降幅就难免让人“摸不着头脑”了。

对此,业内有一个猜测是:为应对潜在的流动性风险,碧桂园或将长期存款变短期存款,定期存款变活期存款,以备不时之需?当然,至于事情的真相到底如何,目前我们尚无准确定论,一切留给后续碧桂园的业绩表现及资本市场来定夺。

4、结语

从2022年的销售业绩和周末这波暗流涌动中,人们看到了碧桂园的无力和无奈;从2021年的年报,更看到了民营房企的辛酸和悲凉。

碧桂园的2021年,虽有种种的不完美,但依然不可否认它还是诸多民营房企的榜样和标杆,而且还没有走到“摆烂”这一步,依旧在为提升业绩而努力。

但结合2022年前四个月销售业绩来看——市场的疲软和企业的无力已是现实,但愿碧桂园不仅是将某些风险“推后”,也期待其及整个房地产市场还能迎来“扭转乾坤之势”。

“过去一年,房地产行业大浪淘沙,剧烈调整,给每一位行业参与者带来了巨大的挑战……”,“本集团的营运受到地产发展、地产投资及地产相关业务多重特有的风险因素影响……”这是碧桂园年报中发出的一声沉重哀叹。

来源:子弹财经,已授权『互联网的一些事』发布,转载请注明出处。

「互联网的一些事」聚焦互联网前沿资讯,行业爆料、小道消息、内幕挖掘,关注互联网热点事件!干货分享,提供各种产品文档、行业报告、设计素材免费下载。官方微信:imyixieshi

本文链接: https://www.yixieshi.com/170214.html (转载请保留)

作者:子弹财经,如若转载,请注明出处:https://www.yixieshi.com/170214.html

QR code