房产中介遭遇寒冬,链家转型之路任重道远?

房产中介遭遇寒冬,链家转型之路任重道远?

今年4月下旬,链家网正式宣布升级为贝壳找房,为消费者提供二手房、新房、租赁等服务。链家网CEO彭永东曾在《贝壳找房CEO给伙伴们的一封信》中表示,贝壳找房在租房和买房板块,将率先升级为行业平台,这预示着链家已经开始了自己的转型之路。

也许有人会问,贝壳找房对于链家而言意味着什么?为什么链家会在原有完善体系的链家网基础上推出贝壳找房,这不是多此一举么?按官网的说法,一方面贝壳找房是链家旗下子公司的集合,是链家把自己的所有业务进行“平台化”和“互联网化”的载体。另一方面链家想建立一个房产行业开放型平台,在建立属于自己的企业数据库的同时,为房产中介行业赋能。

从上面来看,贝壳找房对于链家的重要性不言而喻,此次链家推出贝壳找房的举动也不难理解。只不过有人会疑惑,链家为什么会单单选择从这一年开始升级?而不是以后,或者更早之前?要知道链家很早之前就想做一个以技术驱动的房产互联网中介机构,而不单是传统的房产中介机构。这当中应该存在某一个节点,促使链家做出此改变。

房产中介寒冬到来,链家急切求生?

“想到了市场会变坏,但没有想到会来得这么快,逼着我们转型。”这是2017年下半年,已经处于转型当中的搜房网董事长莫天全说过的一句话,这句话反映了链家所在的房产交易市场近两年来并不好过。

2017年链家在北京和上海的二手房市场陷入低谷。链家在北京二手房成交量同比下滑51%,在上海,链家2017年月均交易量只有一万套左右。上海北京一直是支撑链家房产交易量的两个重点城市,这两个城市交易量呈现下降,很大程度上说明其它地方可能也不好过。据业内人士估算,二手房市场月成交1.5万套才是盈亏的分水岭,并且规模越大,亏损得越多。

事实上,链家所在的房产中介行业,从2016年开始,受国家不断出台的房产调控政策,比如“去库存”、“棚改”、“房产税收”等影响,行业内各个房产中介开始出现裁员收缩、关店、交易量下降等现象。这些现象虽然都是正常的市场反应,不必过慌,但对于链家而言,每少一家线下店,每少一名经纪人,可能都是不小的打击。

链家闫觅曾说:“目前如何提高运营效率是长租公寓运营商面临的一大难题,推出贝壳找房一方面能给加入者带来流量红利,一方面为参与者带来业务升级,提升房产交易效率。”如此看来,加入贝壳找房好处颇多。不过天下毕竟没有免费的午餐,链家如此让利给入局者,总得有一个说得过去理由。其实,长期以上述模式走下去的贝壳找房,能帮助链家实现真房源数据的维护。如果是出于这样的目的,那么推出贝壳找房可以看成是链家在行业压力下寻求自救的举措。

链家拥抱第三方平台,真实房源数据是终极目标?

要问链家的核心资源在哪里,那么毫无疑问,全国约7000万套真房源数据是链家的核心所在,这是链家生态系统得以运转的血液,也是链家在对外讲话当中,常常提到的事情。从链家的官网简介当中可以看出,链家已经涉及到房产交易服务、大数据处理、资产管理等业务,这些业务大多数是建立在房源数据交易的基础之上。因而如果房源数据出现了问题,那么其产生的后果可想而知。

真房源数据甄别的主体可以来源于两方面,要么亲力亲为,要么让别人去帮你完成甄别。对于主打真房源的链家而言,线下门店是链家真房源的有利保障,要知道从链家一开始提出真房源理念后,其线下门店就开始马不停蹄地扩张,所以即使当行业虚假房源信息泛滥的时候,链家也能有底气提出“真房源”理念。而随着线下门店数量的减少,在2017年8月,链家开始和拥有1800家门店、覆盖54座城市的21世纪中国不动产,就双方加盟合作事宜进行谈判,而且在今年1月份,链家重启德佑品牌,进行加盟模式的布局,可见链家对于加盟模式的重视程度。

目前链家的加盟模式可以分为轻加盟和重度加盟。对于一些平台,例如对乐乎、同创、城家、湾流等品牌公寓,链家采取的是“品质联盟”的形式,换个角度可以理解为轻加盟模式,大家签个正品协议,然后你把你的房源挂到我的平台上。而对于个人加盟甚至是中小中介平台,链家一般采用重度加盟模式,这种模式会从人员的招聘、培训、管理等环节对加入者实行全程干预。

例如链家在2017年下半年,鼓励内部员工自主加盟到链家网当中,加盟者需承担门店的一切费用。同时向链家支付10%的营业额作为加盟费,而加盟者的员工由链家培训,以确保加盟模式跟自己的直营模式在服务上做到无差异。这些事例都在一定程度上反映了链家想找最省钱的真房源确认途径。

其实,链家很清楚,重度垂直门店模式会占用大量的资金,在业务不景气的时候,易造成资金周转困难,不过链家也明白,线下门店是链家开疆扩土的前沿阵地,是真房源数据的最基础来源。因而在线下门店处于收缩的时候,以第三方平台确认真房源的打法,自然而然会成为链家现今的最佳选择。

匆忙布局,链家转型之路并不平坦

根据链家公布的资料显示,链家网推出贝壳找房以后,意味着链家网由重度垂直平台升级为行业公开平台,这与58集团旗下的“全房源发布网”安居客模式相似。58同城、赶集网、安居客,这三者目前服务全国近百万经纪人。不过在今年的2月份,面对58到家端口费的上涨,房产中介形成联盟,下架房源以此来抵制58端口费上涨。

端口是58到家向房产中介提供推广房源信息的平台,经纪人在获取房源后,靠端口展示房源信息,这跟现今的贝壳找房无异,购房者和租房者可以在平台上完成搜索和阅览房源信息。这样的机制本来是互利的模式,然而随着行业寒冬来临,加上不断上涨的端口费压力,最终促使房产中介行业开始寻求别的途径。

也许是链家看到了此次机会,于今年三月份开始推出贝壳找房,这足以看出链家把握机会的能力。不过从贝壳找房当前界面来看,与此前链家网差异并不大,而且链家并没有对其进行宣传和推广,这也能看出链家布局贝壳找房略显仓促,也暗示其转型之路可能并不平坦。

其一,贝壳找房品牌独立有一定难度。可以看出,链家想抓住机会,充当另一个互联网房地产信息平台。链家曾称“贝壳找房不久的将来会赋能一百个机构品牌,服务一百万以上的经纪人,打造一个居住行业的良性生态,给消费者更好的居住体验,并解决整个行业的服务痛点”。

从这两点上看,贝壳找房显然动了58同城的奶酪。5月6日,姚劲波发表了一篇《姚劲波答雷军:58是谁?58为什么而奋斗?》的信,此信也间接回应外界所关心的安居客将以何种姿态应对贝壳找房。从这来看,贝壳找房在品牌独立过程中,就隐藏着一个强劲的对手。

而且对于贝壳找房来说,品牌的独立需要一个漫长的过程,这一过程中,大量砸钱推广必不可少。据了解,贝壳找房已经找黄轩作为品牌代言人,黄轩作为一线的男明星,其广告费自然不低,这还不包括各个渠道的推广费用。因而在行业不景气的当今,链家每砸一笔钱对贝壳找房的品牌进行推广,都可能是一种潜在的资金负担。

其二,已经处于转型当中的链家网,线下门店依旧是其主战场。链家网其实可以称得上链家自营业务的互联网中介平台,用户可以在链家网上实行交易。不过,现今房产交易大部分时间都集中在线下,线上只是起到促进用户了解需求的作用,依靠AR、大数据等技术只能一定程度上起到帮助用户的作用,而无法在短时间代替经纪人的角色。链家事实上很清楚这套行业规则,因而我们能看到链家在原有链家网的基础上,大量布局线下门店。

按照链家CEO彭永东的说法,线下店起着连接经纪人和房东、租户的作用,线上无法全部取代线下的作用。据了解已经处于转型为房产中介机构的房多多,其员工有一半仍在做线下房源的核实和交易工作,这也表示线下依旧是链家的主战场,链家想实现互联网中介平台之路,可能还需要经历相当漫长的一个过程。

链家互联网中介之路任重道远

目前不止是链家,大部分房产中介玩家都深知现今“互联网化”平台的重要性,比如我爱我家在今年1月份升级自己的产品时,曾尝试着把互联网元素带到自己的产品当中。只不过互联网房产中介化并不是一条平坦的路,比如爱屋吉屋注销了超过15家子公司、房天下重新调整业务结构、房多多砍掉金融部门等,因而链家此次的转型之路可想而知必定任重道远。

首先,直营模式利益受到挑战。目前根据链家官方说法,不同品牌的经纪人可以基于平台规则共同合作,从而提升房产交易效率,减少恶意抢单等竞争。那么问题来了,当魔方、美丽屋、优客逸家、龙湖冠寓、You+等长租公寓入驻到贝壳找房当中,意味着在同一个平台上,直营模式的链家将与这些平台同台比拼。而链家直营模式一直以来主要靠垄断房源来夺取市场价格的话语权,若链家开放了自己的平台资源,很显然随着时间推进,性价比将起主导因素,而不是规模,所以这种挑战不能忽视。

其次,房源信息真假挑战。作为房产信息中介平台,房源信息的真伪辨别能力不可缺少。虽然链家手中有诸多真房源数据,但是随着平台进一步开放,会有大量第三方的机构活跃在平台上,那么这一部分房源的真假核实,未来对于链家来说可能是一个不小的挑战。

再次,中介平台跳单挑战。链家所说的互联网房产中介,其实本质上属于O2O互联网信息中介平台。用户和经纪人通过平台对接,然后经纪人和用户进行线下约谈交易。成熟的买卖双方理论上可以绕过链家的平台进行交易,走向直买直卖服务,这是链家转型为O2O互联网中介服务平台后,必需要面临的挑战。

最后,面临诸多潜在的竞争对手。上面也说到了贝壳找房动了安居客的奶酪,那么安居客肯定不会坐以待毙,而且支付宝和京东已经进入租房市场,我爱我家、麦田房产等国内大型房产中介公司也在努力自建平台。尽管互联网房产中介平台一度被行业看衰,但是进入2018年以来,在国家大举鼓励“租购并举”的住房制度背景下,租房市场迎来另一个风口,在此风口之下,未来这个赛道只会越来越拥挤。

当然,链家选择这条路后,所面临的挑战当然不止这些。目前怎么让头部玩家认可这套系统至关重要,只有行业头部玩家的大量加入,才能算是称得上房产行业开放性质的平台。不过目前各个房产中介平台都或多或少都拥有自己的一套O2O房产闭环交易系统,如果依附于贝壳找房会涉及到中介费用,平台数据安全等问题。单单从这两方面来看,许多房产中介平台就可能不会轻易加入贝壳找房。

综合来看,链家房产中介的互联网化道路任重道远,贝壳找房要想实现真正的品牌独立可能也需要一个比较漫长的过程,未来贝壳找房会成为什么样的产品,我们拭目以待。

文/刘旷公众号,ID:liukuang110

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